유휴농지 활용 방법｜PM사가 먼저 확인하는 4가지
부모님이나 가족에게 물려받은 농지가 있는데 직접 농사를 짓고 있지 않다면 한 번쯤 이런 생각을 하게 됩니다.
“이 땅을 그냥 두지 말고 다른 방법으로 활용할 수 없을까?”
농지 임대를 알아보기도 하고, 귀농을 생각하기도 합니다.
최근에는 스마트팜이나 영농형 태양광, 체험농장 같은 활용방법도 검색하게 됩니다.
특히 상속받은 농지나 오랫동안 사용하지 않은 유휴농지가 있다면 단순히 보유하는 것보다 어떤 방식으로 활용할 수 있는지 검토하고 싶어지는 것은 자연스러운 일입니다.
하지만 주식회사 진성알앤디에서 농지 활용과 스마트팜 사업성 검토를 진행하면서 중요하게 보는 것은 어떤 사업이 가장 수익성이 높아 보이는가가 아닙니다.
먼저 확인해야 할 것은
“이 농지에서 실제로 무엇을 할 수 있는가?”
입니다.
(주)진성알앤디는 직접 농장을 운영하는 회사가 아니라 스마트팜과 농지 활용을 검토하는 사업주를 대상으로 사업성 검토, 시설계획, 사업비와 운영구조 등을 검토하는 PM사입니다.
참송이버섯 스마트팜과 관련해서도 협력업체인 송산버섯 스마트팜(주)과 시설 및 재배환경에 관한 의견을 교환하고 현장조건을 확인하면서 사업계획에 반영하고 있습니다.
농지는 면적만으로 가치를 판단하기 어렵습니다.
같은 2,500평 농지라도 위치와 지목, 전기와 용수, 진입도로, 주변 환경에 따라 활용방법은 전혀 달라질 수 있습니다.
그래서 유휴농지를 활용하려면 토지조건 → 활용방법 → 투자와 운영 → 최종 사업성 순서로 보는 것이 현실적입니다.
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1. 토지 조건
유휴농지를 검토할 때 가장 먼저 보는 것은 면적이나 땅값이 아닙니다.
계획한 사업을 실제로 할 수 있는 토지인지부터 확인해야 합니다.
농지는 일반 토지와 다르게 이용에 여러 조건이 연결될 수 있습니다.
현재 토지의 지목과 이용상태, 농업진흥지역 여부, 계획한 시설의 종류 등에 따라 확인해야 하는 절차도 달라질 수 있습니다.
스마트팜을 생각한다면 재배시설을 놓을 수 있는지 확인해야 하고, 농지 임대를 생각한다면 적법한 임대가 가능한지 검토해야 합니다.
영농형 태양광도 농지가 있다는 이유만으로 자유롭게 설치할 수 있는 사업은 아닙니다.
그래서 PM 단계에서는 다음 내용을 먼저 확인합니다.
- 토지의 지목과 현재 이용상태
- 계획한 시설의 설치 가능 여부
- 전기 인입 가능성
- 용수 확보
- 배수 조건
- 차량 진입
- 토목공사 필요 여부
- 관련 인허가와 행정절차
특히 유휴농지는 오랫동안 사용하지 않은 경우 기반시설이 부족할 수 있습니다.
땅값은 저렴하지만 전기 인입과 용수, 배수, 진입로 공사에 많은 비용이 들어간다면 실제 사업비는 오히려 높아질 수 있습니다.
그래서 좋은 농지는 단순히 싸게 구한 땅이 아니라 추가 공사비가 적고 오랫동안 운영하기 좋은 땅이라고 생각합니다.
2. 활용 방법
농지의 기본조건을 확인했다면 그다음 여러 활용방법을 비교할 수 있습니다.
대표적으로 생각할 수 있는 것은 직접 영농, 스마트농업, 농지 임대, 영농형 태양광, 체험·복합농업입니다.
직접 영농은 가장 기본적인 방식입니다.
지역과 토질, 기후에 맞는 작목을 선택해 직접 농사를 짓는 방법입니다.
초기 시설투자가 비교적 적은 품목도 있지만 노동력과 재배기술, 판로가 필요합니다.
스마트농업은 시설과 환경제어 기술을 활용하는 방식입니다.
참송이버섯처럼 일정한 환경을 관리해야 하는 품목이라면 스마트팜을 하나의 활용방안으로 검토할 수 있습니다.
다만 냉난방과 환기, 환경제어 설비가 필요하기 때문에 초기 시설비와 지속적인 운영비를 함께 계산해야 합니다.
직접 농사를 짓기 어렵다면 농지 임대도 생각할 수 있습니다.
운영부담을 줄일 수 있다는 장점이 있지만 농지의 취득 경위와 관련 규정에 따라 임대 가능 여부가 달라질 수 있으므로 계약 전에 확인이 필요합니다.
영농형 태양광은 농업과 발전을 함께 하는 방식이지만 적용 가능한 농지와 영농 유지조건, 인허가 등을 개별적으로 확인해야 합니다.
체험농장이나 교육·가공·직거래를 연계한 복합운영도 가능성이 있습니다.
하지만 일반적인 작물생산보다 운영해야 할 업무가 많아질 수 있기 때문에 방문객 관리와 안전, 인력, 판매계획 등을 별도로 검토해야 합니다.
결국 어느 한 방법이 무조건 좋다고 말하기는 어렵습니다.
토지조건과 투자여력, 운영능력에 맞는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
3. 투자와 운영
유휴농지 활용에서 특히 조심해야 할 부분이 있습니다.
“땅을 가지고 있으니 사업비가 크게 줄어들 것이다.”
라고 생각하는 것입니다.
토지를 이미 보유하고 있다면 토지매입비를 줄일 수 있다는 장점은 있습니다.
하지만 실제 사업비는 그 이후부터 발생합니다.
참송이버섯 스마트팜을 예로 들면 재배동과 냉난방, 환기, 환경제어 시스템뿐 아니라 전기 인입과 용수·배수, 내부시설과 작업공간 등이 필요할 수 있습니다.
운영을 시작하면 비용은 계속 발생합니다.
- 재배에 필요한 투입비
- 전기와 냉난방비
- 인건비
- 포장재
- 운송·택배비
- 시설 유지보수비
- 장비 수리비
- 각종 소모품
- 금융비용
그래서 사업성 검토에서는 초기 시설비만 보지 않습니다.
“얼마에 만들 수 있는가?”
와 함께
“매달 얼마를 부담해야 하는가?”
를 봅니다.
자동화 시설 역시 같은 기준으로 판단할 필요가 있습니다.
스마트팜이라고 해서 사람이 필요 없는 것은 아닙니다.
센서와 자동제어 시스템을 활용하면 환경관리에 도움을 받을 수 있지만 실제 생육상태 확인과 시설점검, 수확과 선별, 포장과 출하는 사람이 해야 합니다.
시설을 크게 만들면 생산량뿐 아니라 관리해야 할 면적과 전기료, 작업량, 판매해야 할 물량도 함께 늘어납니다.
따라서 최대한 크게 만드는 것보다 현재 자금과 인력으로 감당할 수 있는 규모가 어느 정도인지를 먼저 정하는 것이 현실적입니다.
4. 최종 사업성
유휴농지를 활용할 때 마지막 판단은 결국 사업성입니다.
농업을 선택하든 스마트팜을 선택하든, 체험농장을 운영하든 결국 지속적으로 운영할 수 있어야 합니다.
특히 농업형 사업이라면 생산계획과 판매계획을 분리해서 생각해서는 안 됩니다.
좋은 작물을 생산했다고 자동으로 판매되는 것은 아니기 때문입니다.
참송이버섯 스마트팜을 검토한다면 예상 생산량과 함께 다음을 살펴봐야 합니다.
- 누가 구매할 것인가
- 얼마에 판매할 수 있는가
- 어느 정도 물량을 지속적으로 판매할 수 있는가
- 직거래가 가능한가
- 온라인 판매가 가능한가
- 식당·식자재업체 납품이 가능한가
- 포장과 배송비를 제외해도 수익이 남는가
2500평 농지가 있다고 반드시 2500평 전체를 사업에 사용해야 하는 것도 아닙니다.
전체 부지 가운데 일부에 시설을 설치하고 나머지를 작업공간이나 차량동선, 향후 확장부지로 남겨두는 방식도 검토할 수 있습니다.
중요한 것은 면적을 모두 사용하는 것이 아니라 사업에 필요한 적정 규모를 찾는 것입니다.
PM 관점에서 농지 활용을 검토하는 순서는 비교적 단순합니다.
토지에서 가능한 사업을 찾고 → 필요한 투자비를 계산하고 → 실제 운영 가능한 규모를 정하고 → 마지막으로 판매와 수익성을 확인합니다.
여기서 조건이 맞지 않는다면 사업방식을 바꾸거나 규모를 줄이는 것도 하나의 선택입니다.
유휴농지를 가지고 있다고 반드시 직접 사업을 해야 하는 것은 아닙니다.
때로는 농지 임대가 더 적합할 수도 있고, 기존 영농을 유지하는 것이 더 나을 수도 있습니다.
반대로 전기와 용수, 접근성이 좋고 사업주의 운영능력과 판로가 준비되어 있다면 스마트농업을 적극적으로 검토할 수도 있습니다.
결국 유휴농지 활용에서 가장 위험한 접근은
“요즘 어떤 사업이 돈이 된다고 하는가?”
만 보고 시작하는 것입니다.
주식회사 진성알앤디에서 농지 활용이나 스마트팜 사업성을 검토할 때 중요하게 보는 것도 같은 부분입니다.
먼저 해당 농지에서 가능한 선택지를 줄이고, 각각에 필요한 투자비와 운영조건을 확인한 뒤 사업주가 감당할 수 있는지를 판단합니다.
농지가 있다고 반드시 농사를 지어야 하는 것도 아니고, 스마트팜을 해야 하는 것도 아닙니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q.유휴농지가 있으면 스마트팜부터 검토하는 것이 좋을까요?
그렇지는 않습니다.
먼저 해당 농지에서 시설 설치가 가능한지, 전기와 용수·배수·진입도로 조건이 적합한지 확인하는 것이 우선입니다.
그다음 투자비와 운영인력, 판매계획까지 검토한 뒤 스마트팜이 적합한지 판단하는 편이 좋습니다.
Q. 2500평 농지가 있으면 전체를 활용해야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
시설농업은 전체 면적보다 실제 운영 가능한 규모가 중요합니다.
일부 면적에 재배시설을 설치하고 나머지는 작업공간, 차량동선, 향후 확장부지로 남겨두는 방식도 검토할 수 있습니다.
Q. 직접 농사를 짓기 어렵다면 농지 임대도 가능한가요?
농지 임대는 취득 경위와 농지 관련 제도에 따라 가능한 범위가 달라질 수 있습니다.
임대계약을 진행하기 전에 한국농어촌공사 농지은행이나 관할 행정기관을 통해 현재 적용되는 기준을 확인하는 것이 좋습니다.
그다음 바로 마지막 문단으로 연결합니다.
농지를 가지고 있다고 반드시 직접 사업을 해야 하는 것은 아닙니다.
때로는 농지 임대가 더 적합할 수도 있고, 기존 영농을 유지하는 것이 더 나을 수도 있습니다. 반대로 전기와 용수, 접근성이 좋고 사업주의 운영능력과 판로가 준비되어 있다면 스마트농업을 적극적으로 검토할 수도 있습니다.
결국 유휴농지 활용에서 중요한 것은
“요즘 어떤 사업이 돈이 된다고 하는가?”
가 아니라,
“내 농지에서 가능한 사업인가?”
“내가 감당할 수 있는 규모인가?”
“지속적으로 운영할 수 있는가?”
를 확인하는 것입니다.
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주식회사 진성알앤디에서 농지 활용과 스마트팜 사업성을 검토할 때도 이 기준을 먼저 봅니다.
먼저 해당 농지에서 가능한 선택지를 줄이고, 각각에 필요한 투자비와 운영조건을 확인한 뒤 사업주가 실제로 감당할 수 있는지를 판단합니다.
농지 관련 제도와 스마트농업 지원사업, 영농형 태양광 관련 기준은 사업 시점과 지역에 따라 달라질 수 있으므로 실제 추진 전에는 농림축산식품부, 한국농어촌공사, 관할 지방자치단체 등 관련 기관의 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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